La loi sur le bail a été modifiée en juillet 2024. Voici un guide simple et pratique pour comprendre les nouvelles règles, que vous soyez déjà en colocation ou que vous envisagiez de le devenir.
🏠1. Qu’est-ce que la colocation et comment ça fonctionne ? (Article 2bis)
La colocation est une situation où plusieurs personnes louent ensemble un même logement. Ces personnes sont appelées colocataires. Ce mode de location a le vent en poupe en raison de la faible offre locative et du prix des loyers.
- Contrat de bail unique : Les colocataires signent un seul contrat de bail avec le propriétaire.
- Pacte de colocation : En plus du bail, les colocataires doivent signer un pacte qui fixe les règles de vie commune.
- Espace commun obligatoire : Le logement doit inclure une pièce ou un espace partagé, comme une cuisine ou une salle de bains.
- Exception : Les couples mariés ou pacsés ne sont pas considérés comme colocataires.
- Colocation avec le propriĂ©taire : Si le propriĂ©taire vit dans l’immeuble, il doit indiquer sa part dans les frais communs.
📝 2. Le pacte de colocation : règles de vie (Article 2ter)
Le pacte de colocation est un document essentiel pour bien organiser la vie entre colocataires. Il couvre des aspects pratiques comme :
- Répartition du loyer : Si le bail ne le précise pas, le pacte doit indiquer qui paie combien.
- Charges communes : Il définit qui paie pour quoi (eau, électricité, etc.).
- Inventaire des meubles : Une liste des meubles et leur propriétaire est incluse.
- Contrats de services : Le pacte prĂ©cise qui est responsable des abonnements comme l’Ă©lectricitĂ© ou internet.
- Arrivée et départ des colocataires : Les règles pour accueillir un nouveau colocataire ou remplacer quelqu’un sont détaillées.
- Garantie locative : Le pacte doit expliquer comment est constituée et restituée la caution.
- Résolution des conflits : Des solutions sont prévues pour résoudre les désaccords.
👋 Départ d’un colocataire
Si un colocataire part avant la fin du bail, un état des lieux intermédiaire doit être fait pour évaluer les éventuels dégâts.
🤝 3. Responsabilité des colocataires (Article 2quater)
Tous les colocataires sont responsables ensemble du loyer et des obligations vis-à -vis du propriétaire. Si l’un d’entre eux ne paie pas sa part, les autres doivent compenser.
🚪 4. Comment quitter la colocation ? (Article 2quinquies)
Tous les colocataires partent
Si tous les colocataires veulent quitter le logement, ils doivent envoyer au propriétaire une notification commune, par lettre recommandée, avec un préavis de trois mois.
DĂ©part individuel
Un colocataire peut quitter avant la fin du bail, mais il doit :
- Donner un préavis de trois mois au propriétaire et aux autres colocataires.
- Trouver un remplaçant. S’il n’y arrive pas, il doit prouver qu’il a activement cherché (par exemple, via des annonces).
Si un remplaçant est trouvé, un avenant au contrat de bail doit être signé par tout le monde.
Plusieurs colocataires partent
Si plus de la moitié des colocataires partent en moins de trois mois, le propriétaire peut mettre fin au bail avec un préavis de trois mois.
🔓 5. LibĂ©ration des obligations d’un colocataire partant (Article 2sexies)
Un colocataire est libéré de ses obligations lorsque :
- Un avenant au contrat est signé avec un nouveau colocataire.
- Le préavis de trois mois est terminé, à condition qu’il ait prouvé avoir cherché un remplaçant.
Une fois libéré, toute personne s’étant portée caution pour le colocataire est également déchargée.
💰 6. Le loyer : fixation et révision (Articles 3 et 5)
Plafonnement des loyers
Le loyer d’un logement en colocation ne doit pas dĂ©passer un plafond fixĂ© par la loi. Pour un logement meublĂ©, un supplĂ©ment peut ĂŞtre appliquĂ©, limitĂ© Ă 1,5 % de la valeur des meubles.
RĂ©vision du loyer
Le loyer peut être révisé tous les deux ans, avec une augmentation limitée à 10 %. Si l’augmentation dépasse ce seuil, la part excédentaire n’est pas due.
💼 7. Restitution de la garantie locative (Article 5, §2bis)
Si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée et qu’il n’y a pas de dettes, la moitié de la garantie locative doit être restituée dans le mois suivant la remise des clés.
Le reste est rendu après la régularisation des charges. En cas de retard de restitution, une pénalité de 10 % du loyer mensuel est appliquée pour chaque mois de retard, sauf si le locataire est en tort.
🔑 8. Autres points importants
- Services supplémentaires : Si le propriétaire propose des services (comme le ménage), leur coût doit être séparé du loyer.
- Fin des baux verbaux : Tous les baux doivent désormais être formalisés par écrit.