Acheter un logement neuf en VEFA donne souvent une impression de sécurité.
Pourtant, des désordres peuvent apparaître après la réception : infiltrations, défauts d’étanchéité, problèmes de toiture plate, humidité, fissures, défauts de façade ou finitions non conformes.
La question est alors simple : l’acquéreur peut-il encore agir contre le vendeur ou le promoteur ?
Un jugement du Tribunal d’arrondissement de Luxembourg du 8 mai 2026 apporte une illustration utile.
Une affaire de VEFA avec infiltrations et désordres après réception
Dans cette affaire, des acquéreurs avaient acheté un appartement en l’état futur d’achèvement.
Après la réception, ils ont invoqué plusieurs désordres, notamment des problèmes touchant l’étanchéité et les toitures plates.
Le tribunal a distingué deux catégories de désordres.
D’un côté, certains défauts de finition pouvaient relever d’un délai plus court.
De l’autre, les désordres affectant des éléments importants de l’immeuble, comme l’étanchéité ou le clos-couvert, pouvaient relever de la garantie décennale.
Cette distinction est essentielle.
Elle peut déterminer si l’action est encore possible ou si elle est déjà trop tardive.
Pourquoi la distinction entre finition et gros ouvrage est décisive
Tous les défauts ne se valent pas.
Un défaut esthétique ou une finition imparfaite n’a pas le même régime qu’une infiltration affectant la toiture ou l’étanchéité du bâtiment.
Les défauts de finition
Les défauts de finition concernent souvent des éléments secondaires.
Ils peuvent être soumis à des délais plus courts.
Si l’acquéreur attend trop longtemps, son action peut être rejetée, même si le défaut existe réellement.
Les désordres graves
Les infiltrations, les défauts d’étanchéité ou les atteintes au clos-couvert peuvent être beaucoup plus graves.
Ils peuvent affecter la solidité, l’habitabilité ou la durabilité de l’immeuble.
Dans ce cas, le régime de la garantie décennale peut être discuté.
Le point pratique : il ne suffit pas de constater le désordre
Un propriétaire ne doit pas seulement dire : “il y a un problème”.
Il doit structurer son dossier.
Il faut identifier :
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- la date de réception ;
- la nature exacte du désordre ;
- les réserves éventuelles ;
- les courriers envoyés au vendeur ou au promoteur ;
- les rapports techniques ;
- les devis de reprise ;
- l’évolution du désordre dans le temps.
Le délai applicable dépend souvent de ces éléments.
Une infiltration constatée tardivement ne se traite pas comme une simple rayure ou un défaut de peinture.
L’expertise peut redevenir nécessaire si les désordres s’aggravent
Dans le jugement du 8 mai 2026, le tribunal ne se limite pas à examiner les premiers désordres.
Il tient aussi compte de l’évolution possible des problèmes d’étanchéité.
Une expertise complémentaire est ordonnée afin d’évaluer l’aggravation des désordres et le coût réel des travaux nécessaires.
C’est un point important.
Dans les dossiers de construction, le dommage peut évoluer.
Une infiltration limitée peut révéler un problème plus profond.
Un devis initial peut devenir insuffisant.
Une expertise peut donc être utile pour vérifier la cause du désordre, son ampleur et le coût des réparations.
Que doit faire l’acquéreur d’un logement neuf ?
L’acquéreur doit agir rapidement et méthodiquement.
Première étape : conserver les preuves
Il faut conserver les photos, vidéos, échanges écrits, procès-verbaux de réception, courriers recommandés, rapports d’expert et devis.
Un dossier mal documenté devient plus fragile.
Deuxième étape : qualifier le désordre
La vraie question n’est pas seulement de savoir si le défaut existe.
Il faut savoir s’il s’agit d’un simple défaut de finition ou d’un désordre affectant un élément important de l’immeuble.
Troisième étape : vérifier les délais
Les délais sont déterminants.
Une action fondée trop tard peut être rejetée.
Avant d’engager une démarche, il faut donc vérifier la date de réception et le régime juridique applicable.
1. Une infiltration après une VEFA relève-t-elle toujours de la garantie décennale ?
Non. Tout dépend de la nature du désordre, de son origine et de son impact sur l’immeuble. Une infiltration affectant l’étanchéité ou le clos-couvert peut relever de la garantie décennale, mais chaque dossier doit être analysé concrètement.
2. Puis-je agir si la réception date de plusieurs années ?
C’est possible, mais il faut vérifier le délai applicable. La date de réception est souvent le point de départ. Plus le temps passe, plus la question de la prescription ou de la forclusion devient sensible.
3. Faut-il demander une expertise judiciaire ?
Pas toujours. Mais en cas d’infiltrations, de désordres évolutifs ou de contestation par le promoteur, une expertise peut être nécessaire pour identifier les causes, chiffrer les réparations et préserver les droits de l’acquéreur.
À retenir
En VEFA, un désordre après réception ne doit pas être traité à la légère.
La question centrale est de savoir s’il s’agit d’un défaut de finition ou d’un désordre touchant un élément essentiel de l’immeuble.
Cette qualification peut changer le délai applicable, la responsabilité du vendeur et le montant de l’indemnisation.
Le cabinet ERAS Avocats accompagne les acquéreurs, copropriétaires, syndics et professionnels de l’immobilier dans les litiges liés aux ventes en l’état futur d’achèvement, aux vices de construction, aux infiltrations et aux expertises judiciaires.
Référence : Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, 11e chambre, jugement civil n° 2026TALCH11/00045, 8 mai 2026.