Veille juridique · Luxembourg · septembre 2026
bail commercial, caution et coworking : ce que disent deux jugements luxembourgeois
Un bureau loué par une société. Une personne qui se porte caution. Un autre bureau fourni avec des services de coworking. Deux jugements du 4 septembre 2026 rappellent qu’en droit immobilier, la qualification du contrat et le rôle de chaque signataire déterminent la manière d’agir.
À retenir : la caution d’un locataire ne devient pas elle-même locataire. Et l’occupation d’un bureau ne suffit pas toujours à caractériser un bail lorsque des services accompagnent la mise à disposition.
une caution peut-elle être poursuivie devant le juge des baux ?
Pas du seul fait qu’elle a signé le bail. Dans un jugement du 4 septembre 2026 (répertoire n° 3012/26, rôle L-BAIL-567/26), le Tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, distingue la société sous-locataire de la personne physique qui garantissait ses engagements.
Le contrat utilisait une formule de « substitution », mais la signataire avait apposé la mention « caution solidaire et indivisible ». Le tribunal retient qu’elle était garante, non sous-locataire. Il se déclare donc incompétent pour la demande de paiement dirigée contre elle dans le cadre de sa compétence spéciale en matière de bail.
les loyers restent-ils dus si la demande contre la caution échoue ?
Oui. L’incompétence à l’égard de la caution n’efface pas la dette du preneur. La société sous-locataire a été condamnée à payer 4 576,99 € d’arriérés, outre les intérêts retenus dans le jugement ; la demande de pénalité déjà intégrée au décompte a été écartée pour éviter un double paiement.
Cette distinction n’est pas une règle nouvelle créée en 2026 : le jugement cite notamment un arrêt de la Cour de cassation du 13 février 1992 sur la compétence du juge de paix à l’égard de la caution.
un bureau de coworking est-il toujours soumis au droit des baux ?
Non, pas automatiquement. Dans un autre jugement du 4 septembre 2026 (répertoire n° 3014/26, rôle L-CIV-420/26), le Tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière commerciale, examine un bureau privatif de 4,5 m² associé à des salles de réunion, au Wi-Fi, au nettoyage et à d’autres services.
Le tribunal recherche la prestation dominante et retient, au vu des circonstances, un contrat global de prestations de services plutôt qu’un bail stricto sensu. Il condamne la société cliente, qui ne comparaissait pas et n’avait pas contesté les factures, à payer 3 299,40 € avec intérêts, puis prononce la résiliation du contrat.
le nom donné au contrat suffit-il à décider s’il s’agit d’un bail ?
Non. Le juge examine ce que les parties ont réellement convenu et la place qu’occupent les services dans l’opération. Cette décision de première instance, rendue par défaut, ne signifie pas que tous les contrats de coworking échappent au droit des baux.
que vérifier avant de signer ou d’engager une procédure ?
Pour un bail commercial ou une sous-location, identifiez précisément le preneur, la caution et l’objet de chaque engagement. Pour un espace de travail avec services, vérifiez ce qui constitue la prestation principale. En cas d’impayés, distinguez les montants déjà comptabilisés des pénalités réclamées en plus.
Ces jugements ont été rendus en première instance ; leur portée dépend des faits et des clauses examinées. Ils ne remplacent pas l’étude d’un contrat particulier. La date exacte de leur première mise en ligne dans l’archive officielle n’a pas été établie.
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Sources : Tribunal de paix de Luxembourg, 4 septembre 2026, répertoires n° 3012/26 et 3014/26. Publications pseudonymisées accessibles sur data.public.lu ; seules les minutes signées font foi.